Tag Archives: Woonzekerheid

In Den Haag dreigt een jong stel volgende maand uit hun woning gezet te worden, omdat een grote investeringsmaatschappij (Orange Capital Partners) hun tijdelijke contract wil beëindigen. Ze moeten de woning, waar ze bijna 6 maanden naar gezocht hebben, na 12 maanden alweer verlaten. Zij probeerde namelijk aanspraak te maken op hun recht op huurprijsbescherming en de €300,- te hoge huur van hun sociale huurwoning die in de vrije sector werd verhuurd te verlagen bij de huurcommissie. Op woensdag 2 september organiseert de BPW een actie voor de deur van de vastgoedbelegger, om 16.00 aan de Minervalaan 63 in Amsterdam. Sluit je aan en steun de actie via Facebook. Na het afleveren van onze eisen aan OCP zullen we ook onze eisen aan de politiek overhandigen. Het overheidsbeleid is namelijk verantwoordelijk voor het faciliteren van woononzekerheid en uitbuiting door vastgoedinvesteerders.

(click here for English)

Voorgeschiedenis

Tijdens hun zoektocht waren Nick (24) en Stefany (23) genoodzaakt om 2 keer in 3 maanden tijd te verhuizen en een tijdelijke studentenkamer te delen, voordat ze in september 2019 eindelijk in hun huidige huurwoning konden trekken. Had het een paar dagen langer geduurd, dan hadden ze letterlijk op straat gestaan. Een jaar later worden de twee dus weer gedwongen te verhuizen en daarmee terug geslingerd in dezelfde onzekere situatie waarin ze een jaar geleden zo lang gezeten hebben.

In september 2019 tekenen ze een tijdelijk contract voor ‘2 jaar of minder’ met Vivada Properties I BV, onderdeel van het grotere Orange Capital Partners (OCP). Orange Capital Partners is een van de grootste vastgoedinvesteerders van Nederland met een woningvoorraad van ruim 3000 woningen met een totale waarde van 2 miljard euro . Het is duidelijk dat OCP zo min mogelijk te maken wil hebben met de huurders van de ruim 3000 woningen. Het beheer van de panden wordt uit handen gegeven aan MVGM Wonen, die al het vuile werk voor haar rekening neemt, alleen de huur wordt geïncasseerd door OCP. Zo is het ook een brief van MVGM die op 1 augustus 2020 bij Nick en Stefany door de bus valt, met daarin de ijzige mededeling dat het tijdelijke contract al na 1 jaar, per 30 september komt te vervallen. 

Waarom OCP het geoorloofd vind om het stel al na 1 jaar, te midden van een pandemie, weer op straat te zetten, wordt niet duidelijk uit de brief. Ook MVGM kan hier geen antwoord op geven, zij krijgen slechts maandelijks een lijst met contracten die moeten worden opgezegd van hun opdrachtgever. Ook OCP zelf voelt geen enkele verantwoordelijkheid om toe te lichten waarom ze ervoor kiezen kwetsbare huurders op straat te zetten.  

Nick en Stefany besloten in actie te komen en een verklaring omtrent de huisuitzetting af te dwingen bij OCP. Na aankondiging van een actie-campagne in samenwerking met BPW veranderd de toon bij OCP en komen ze opeens over de brug met een verklaring die lekt aan alle kanten. De woning, die zeer recent is gerenoveerd, zou nu ook verduurzaamd moeten worden, dit stond blijkbaar al voor aanvang van het tijdelijke huurcontract in het vooruitzicht. Waarom de huurders niet voor aanvang van hun huurcontract hiervan op de hoogte waren en waarom de verduurzamingen niet tegelijk met eerdere renovaties zijn uitgevoerd kan OCP niet verklaren. Bewijs of verantwoording dat de geplande verduurzaming überhaupt iets gaat opleveren in de woning kan evenmin worden aangeleverd. Daarbij zijn er genoeg mogelijkheden om verduurzamingen uit te voeren in bewoonde staat, maar meedenken aan een oplossing waarbij Nick en Stefany niet worden gedwongen te verhuizen is teveel gevraagd. In plaats daarvan wordt er ver weg een vervangende, te dure vrije sector woning aangeboden, mits er binnen zeer korte termijn wordt ingestemd met dit aanbod. 

Doorstroming

Onder andere de Wet Doorstroming Huurmarkt ligt ten grondslag aan deze jaarlijkse huisuitzettingen. Deze wet heeft het een stuk makkelijker gemaakt voor verhuurders om tijdelijke contracten aan te bieden en huurders zonder opgaaf van reden te kunnen uitzetten — die doen dit dus ook massaal. Vooral in de steden is er in de vrije sector vrijwel geen woning meer te vinden die niet tijdelijk wordt aangeboden. Aan het eind van de tijdelijke huurperiode moet het contract worden opgezegd of verandert automatisch in een contract voor onbepaalde tijd. De veilige weg voor investeerders is echter altijd, opzeggen. Van de 72.000 tijdelijke contracten die door investeerders en particulieren in 2018 aangeboden werden is slechts 1,6% verlengd (CBS, 2018) . Daarmee zitten verhuurders niet vast aan een huurder die opeens recht heeft op een heel aantal zaken, zoals een maximale huurprijs verhoging. Door tijdelijke contracten aan te bieden hebben investeerders de mogelijkheid om gemakkelijk huurders die hun huurprijs ter discussie stellen in te wisselen en de huurprijs blijvend omhoog te schroeven. Zo blijven de tijdelijke contracten inkomsten genereren voor investeerder, beheerder en makelaar en wordt de huurder steeds verder uitgekleed. Alles wijst erop dat Nick en Stefany het slachtoffer zijn van zo’n wisseltruc. De woningvoorraad gaat er niet op vooruit, de maatschappij heeft er geen belang bij, je geeft alleen een investeerder als OCP de kans om de situatie op de huizenmarkt nog verder uit te buiten en je houdt jonge, kwetsbare huurders in een vicieuze cirkel van woononzekerheid. 

Huisjesmelker

Oprichter van Orange Capital Partners, Victor van Bommel, zei in een interview met het Parool dat hij zich eraan stoort dat zijn bedrijf over één kam wordt geschoren met huisjesmelkers. Ze houden zich immers aan de regels, huurprijzen kunnen niet zomaar worden opgehoogd en daarbij genieten huurders in Nederland een goede huurbescherming. Het verhaal van Nick en Stefany laat echter een hele andere kant van Orange Capital Partners zien. De huurprijs van hun woning ligt waarschijnlijk ruim €300,- hoger dan wat is toegestaan, en van huurdersbescherming is bij tijdelijke contracten ook al geen sprake. 

“Vlak nadat we verhuisd waren kregen we een brief met daarin de opnieuw vastgestelde WOZ waarde van ons huis, €110.000,-. Ik vond dit een ontzettend laag bedrag voor een appartement waar wij bijna €900,- per maand voor betalen. De WOZ waarde speelt een belangrijke rol in het vaststellen van de maximale huurprijs, dus besloot ik een procedure te starten bij de huurcommissie om onze huur omlaag te krijgen. Uit de proefberekening bleek dat we meer dan €300,- te veel betalen per maand. Teveel huur vragen aan kwetsbare huurders die je zodra ze opkomen voor hun rechten inwisselt voor een andere huurder, waar je vervolgens nog meer huur aan kunt vragen. Dat klinkt wat mij betreft als huisjesmelken in de puurste zin van het woord.”

Nick, flexhuurder

Deze te hoge huurprijzen die Orange Capital Partners hanteert worden door een soort gedoogconstructie van de rijksoverheid mogelijk gemaakt. Voor sociale huurwoningen is er een maximale huurprijs, gebaseerd op een puntentelling. Wanneer je woning boven de liberalisatiegrens uitstijgt (€737 in 2020), komt de woning automatisch in de vrije sector, en mogen verhuurders volledig zelf beslissen over de hoogte van de huurprijs. Er is alleen niemand die verhuurders controleert en sanctioneert of ze geen geliberaliseerde prijzen vragen voor woningen die eigenlijk in het sociale segment thuishoren. 

De verantwoordelijkheid ligt hiervoor bij, jawel, enkel de huurder zelf, die bij een tijdelijke vrije sectorwoning overigens tot 6 maanden na afloop de tijd krijgt om een procedure op te starten bij de huurcommissie.  Bij de regels voor regulier huren (volgt u het nog) moet je binnen 6 maanden vanaf de ingang van het huurcontract starten met het aanvragen van zo’n procedure, anders kan je geen procedure meer opstarten en zal niemand ooit te weten komen of jouw verhuurder eigenlijk €300,- per maand teveel van jou heeft afgetroggeld. 

Begin je zo’n procedure dus op tijd voordat je jarenlang teveel betaald, dan ben je vrijwel zeker van het feit dat je verhuurder jou na een tijdelijk contract weer laat vertrekken. Want zelfs als een huurder een procedure bij de huurcommissie wint en zijn huur wordt verlaagd tot onder de liberalisatiegrens, dan mag jou verhuurder na het aflopen van je contract een nieuwe huurder in dezelfde woning parkeren en opnieuw een poging doen of hij wegkomt met een veel te hoge huurprijs. De nieuwe huurder is dan vervolgens opnieuw de enige die de verantwoordelijkheid draagt om deze huurprijs in twijfel te trekken. Alle signalen wijzen erop dat OCP gretig gebruik maakt van deze gedoogconstructie en daarom het stel zo snel mogelijk uit hun woning wegwerkt, om zo te voorkomen dat hun geliberaliseerde sociale huurwoning terug in het sociale segment komt te liggen en het stel voor een eerlijke huurprijs kan blijven wonen. 

Een combinatie van de Wet Doorstroming Huurmarkt en de ondeugdelijke handhaving van eerlijke huurprijzen creëren een paradijselijke situatie voor bedrijven en particulieren om zoveel mogelijk geld te verdienen aan het omkatten van sociale huurwoningen naar tijdelijke vrije sector woningen en het uitbuiten van huurders. Een situatie waar vastgoedinvesteerders als Orange Capital Partners maar wat graag gebruik van maken en door overheidsbeleid ook nog eens volledig in hun recht staan wanneer ze woningen voor honderden euro’s teveel verhuren en jaarlijks ongelimiteerd de huurprijs verhogen. Er is een klimaat ontstaan waar huurders aan alle kanten uitgebuit worden en gebruikt worden voor winstmaximalisatie en als je als huurder aanspraak maakt op huurprijsbescherming wordt je zo snel mogelijk uit je woning gewerkt. Van makelaar tot vastgoedinvesteerder, iedereen profiteert van de tijdelijke contracten, behalve de huurders zelf, die blijven achter in een systeem van alsmaar stijgende huren en een uitzichtloze woononzekerheid.

 

De Bond Precaire Woonvormen eist daarom ten eerste van Vivada Properties, Orange Capital Partners en MVGM:

1. Stop de huisuitzetting van Nick en Stefany: verduurzaam de woning samen met de bewoners.

2. Biedt woonzekerheid: geef huurders een regulier huurcontract.

3. Respecteer huurprijsbescherming: verlaag de te hoge huur naar onder het wettelijk maximum.

4. Neem maatschappelijke verantwoordelijkheid: behandel huurders met respect en sta hen open een eerlijk te woord. 

Op woensdag 2 september zullen we om 16.00u samen met huurders Nick en Stefany deze eisen overhandigen aan Vivada Properties/ Orange Capital Partners bij hun hoofdkantoor aan de Minervalaan 63 in Amsterdam. We kunnen hierbij alle steun gebruiken, dus sluit je aan! Meer info op Facebook.

Met het voorkomen van de huisuitzetting van Nick en Stefany is de bredere problematiek nog niet opgelost. De verantwoordelijkheid hiervoor ligt bij de overheid.

De Bond Precaire Woonvormen stelt daarom de volgende eisen aan de politiek:

1. Stop met het faciliteren van woononzekerheid en uitbuiting door de Wet Doorstroming Huurmarkt en maak reguliere huurcontracten weer de norm.

2. Voorkom dakloosheid door het inwisselen van de ene huurder voor de andere.

3. Maak het puntensysteem bindend en maak het een economisch delict wanneer verhuurders te veel huur vragen.

4. Huizen voor mensen, niet voor winst! Stop het verkopen en omzetten van sociale huurwoningen naar vrije sector woningen met tijdelijke huurcontracten door vastgoedbeleggers en marktpartijen.

Ook deze eisen zullen we op korte termijn met de verantwoordelijke wethouders en Kamerleden communiceren en een verklaring eisen hoe het mogelijk is dat in tijden van woningnood en economische crisis vastgoedinvesteerders de regie hebben over de woonsituatie van kwetsbare huurders. Huur jij ook van Vivada, OCP of een andere grote vastgoedinvesteerder? Deel dan je verhaal via denhaag@bondprecairewoonvormen.nl. Op de hoogte blijven van deze campagne? Volg dan de Facebook of Twitter pagina van BPW Den Haag of Bond Precaire Woonvormen. Samen voor woonzekerheid!

Facebook BPW Den Haag

Facebook Bond Precaire Woonvormen

Twitter BPW Den Haag

Twitter Bond Precaire Woonvormen

#stophuisuitzettingnickstef #woonzekerheid

(klik hier voor Nederlands)

In The Hague, a young couple is in danger of being evicted next month because a large investment company (Orange Capital Partners) wants to terminate their temporary contract. They have to leave the house that took them 6 months to find after living in it for only 12 months. They tried to claim their right for rent protection at the Huurcommissie and challenged the excessive rent of their social house that is €300, – to high. On Wednesday the 2^nd of September the BPW organises a demonstration in front of the office of real estate investor Orange Capital Partners, at 4 PM on the Minervalaan 63 in Amsterdam. Join our action and support the campaign on Facebook. After delivering our demands to OCP we will also deliver our demands to local and national politicians since they can be held responsible for facilitating housing insecurity and exploitation by real estate investors.

Background Story

During their search, Nick (24) and Stefany (23) were forced to move twice in 3 months and share a temporary student room, before they could finally move into their current rented accommodation in September 2019. Had it taken a few more days, they would have been homeless. A year later, the two are forced to move again and are thrown back into the same precarious situation they were in only a year ago.

In September 2019 they signed a temporary contract for ‘2 years or less’ with Vivada Properties I BV, part of the larger Orange Capital Partners (OCP). Orange Capital Partners is one of the largest real estate investors in the Netherlands with a housing stock of over 3,000 homes with a total value of 2 billion euros. It is clear that OCP wants to have as little to do as possible with the tenants of the more than 3000 homes. The management of the properties has been outsourced to MVGM Wonen, who take care of all the dirty work, only the rent is collected by OCP. Which means it is also a letter from MVGM they find on the doorstep on the 1^st August 2020, including the cold-hearted announcement that their temporary contract will expire after just one year, on September 30th. 

It doesn’t become clear in the letter why OCP thinks it’s necessary to put the couple back on the streets after just one year of renting, in the middle of a pandemic. MVGM cannot answer this either, they just receive a monthly list of contracts that have to be terminated from their client. OCP itself also feels no responsibility to elaborate why they chose to put these vulnerable tenants out on the streets.  

Nick and Stefany decided to take action and force a statement on the eviction from OCP. After announcing a campaign in cooperation with the BPW, the tone changed of OCP and suddenly they came with a statement that was leaking on all sides. The house, which had been renovated recently, now also had to be made more sustainable, which was apparently already planned before the start of the temporary lease. OCP cannot explain why the tenants were not aware of this before the start of their lease and why the renovations were not carried out at the same time as earlier renovations. Evidence or justification that the planned sustainability will yield anything at all in the house cannot be provided either. There are plenty of possibilities to carry out renovations while the house is inhabited, but cooperating on a solution where Nick and Stefany are not forced to move is too much to ask. Instead, as a replacement an expensive unregulated sector house is offered far away, provided that this offer is accepted within a very short period of time.

Doorstroming

These annual evictions are a result of, among other things, the Wet Doorstroming Huurmarkt. This law has made it a lot easier for landlords to offer temporary contracts and to be able to evict tenants without justification – and they do so en masse. Particularly in the cities, there is hardly any housing left in the unregulated sector that is not offered with a temporary contracts. At the end of the temporary rental period, the contract has to be terminated or automatically changes into a permanent contract. However, the safe way for investors is always to terminate. Of the 72,000 temporary contracts offered by investors and private individuals in 2018, only 1.6% have been prolonged (CBS, 2018) . This means that landlords are not tied to a tenant who is suddenly entitled to a whole range of things, such as a maximum rent increase. By offering temporary contracts, investors have the opportunity to easily evict tenants who question their rent and raise the rent permanently. In this way, the temporary contracts continue to generate income for investor, administrator and estate agent, and the tenant gets stripped of their money and rights. Everything indicates that Nick and Stefany are the victims of such an exchange trick. The housing stock does not improve, society doesn’t profit from it in any way, you only give an investor like OCP the opportunity to exploit the situation on the housing market even further and keep young, vulnerable tenants in a vicious circle of housing insecurity. 

Huisjesmelker

Founder of Orange Capital Partners, Victor van Bommel, said in an interview with newspaper Het Parool that it annoys him that his company is measured by the same standards as slumlords. After all, they abide by the rules, rents cannot simply be raised and tenants in the Netherlands receive a good rental protection. However, the story of Nick and Stefany shows a completely different side of Orange Capital Partners. The rent of their house is more than €300,- higher than what is allowed, and tenant protection does not apply to temporary contracts. 

“Immediately after we moved, we received a letter with the re-established WOZ value of our house, €110,000. I thought this was an incredibly low amount for a flat that we pay almost €900,- a month for. The WOZ value plays an important role in determining the maximum rent, so I decided to start a procedure with the Huurcommissie to get our rent down. The trial calculation showed that we pay more than €300,- too much per month. Asking too much rent from vulnerable tenants who you exchange for another tenant as soon as they stand up for their rights, from whom you can ask even more rent. As far as I’m concerned, that sounds like rack-renting in the purest sense of the word.”

Nick, flexhuurder

These excessively high rents charged by Orange Capital Partners are tolerated because of questionable laws and poor law enforcement by the government. For social housing, there is a maximum rental price, based on a scoring system. If your home exceeds the liberalisation limit (€737 in 2020), the home automatically enters the unregulated ‘free’ sector, and landlords are free to decide on the amount of rent themselves. The only thing is that no-one checks or sanctions landlords for charging liberalised prices for housing that should actually belongs in the social segment. 

The responsibility for this lies with, indeed, only the tenant himself, who, in the case of a temporary unregulated sector residence, is given up to 6 months after termination of the contract to initiate a procedure at the Huurcommissie. Under the rules for regular tenancy (did we lose you already?), you must apply for such a procedure within 6 months from the start of the contract, otherwise you will no longer be able to start a procedure and no one will ever know whether your landlord has actually charged you €300 a month too much.

If you start such a procedure in time before you pay too much for years, you are almost certain that your landlord will have you leave again after a temporary contract. After all, even if a tenant wins a procedure with the rent assessment commission and his rent is lowered below the liberalisation limit, your landlord will be allowed to put a new tenant in the same residence after your contract expires and make another attempt to see if he gets away with a rent that is far too high. The new tenant is then once again solely responsible for questioning this rent. All signals indicate that OCP is making eager use of this tolerated construction and is therefore removing the couple from their home as soon as possible, in order to prevent their liberalised social housing from falling back into the social segment and to allow the couple to continue living at a fair rent.

A combination of the Wet Doorstroming Huurmarkt and the inadequate enforcement of fair rents creates an ideal situation for companies and private individuals to make as much money as possible by converting social housing into temporary free sector housing and exploiting tenants. A situation that real estate investors like Orange Capital Partners are more than happy to exploit and, due to failing governmental policy, stand fully within their right to rent out houses for hundreds of euros too much and increase the rent every year without limit. A climate has been created in which tenants are being exploited on all sides and are being used to maximise profits, and if you, as a tenant, claim your right at rental protection, you will be thrown out of your home as quick as possible. From estate agents to property investors, everyone benefits from the temporary contracts, except the tenants themselves, who are left behind in a system of constant rising rents and hopeless housing prospects.

 

The Bond Precaire Woonvormen therefore demands from Vivada Properties, Orange Capital Partners and MVGM:

1. Stop the eviction of Nick and Stefany: renovate the house without evicting it’s residents.

2. Offer housing security: give tenants an indefinite contract.

3. Respect rent protection: reduce the excess rent to below the legal maximum.

4. Take social responsibility: treat tenants with respect and answer them open and honestly 

On Wednesday the 2^nd of September at 4 PM we will hand over these demands together with tenants Nick and Stefany to Vivada Properties/ Orange Capital Partners at their head office on the Minervalaan 63 in Amsterdam. We can use all the support we can get, so join us! More info on Facebook.

Preventing the eviction of Nick and Stefany has not yet solved the bigger problem that exists within failing governmental policy.

The Bond Precaire Woonvormen therefore has the following demands for the responsible politicians:

1. Stop facilitating housing insecurity and exploitation as a result of the Wet Doorstroming Huurmarkt and make indefinite contracts the norm again.

2. Prevent homelessness by exchanging one tenant for another.

3. Make the scoring system legally binding and make it an economic offence when landlords charge more rent than they are legally allowed to.

4. Houses for people, not for profit! Stop selling and converting social housing into free sector housing with temporary rental contracts by real estate investors and commercial parties.

In the short term, we will also communicate these demands to the responsible members of parliament and demand an explanation on how it is possible that in times of housing shortage and economic crisis, real estate investors are in control of the housing situation of vulnerable tenants.

Are you also renting from Vivada, OCP or another major real estate investor? Share your story with denhaag@bondprecairewoonvormen.nl. Want to stay informed about this campaign? Then follow the Facebook or Twitter page of BPW Den Haag or Bond Precaire Woonvormen. Together for housing security!

Facebook BPW Den Haag

Facebook Bond Precaire Woonvormen

Twitter BPW Den Haag

Twitter Bond Precaire Woonvormen

#stophuisuitzettingnickstef #woonzekerheid