Een huurstaker in een Amsterdamse volkswijk maakt op ludieke wijze kenbaar welke buren gewoon doorgaan met betaling van de huur in het jaar 1933 | www.geheugenvannederland.nl

Met de nieuwe huurwet wordt de zoveelste klap uitgedeeld in het gezicht van de sociale huisvesting, van de huurders en de woningzoekenden die hiervoor de prijs gaan betalen. Het vastgoedkapitaal lacht in zijn vuistje.

     Door Gastblogger Hugo Gietelink

Het voorstel van VVD-minister Blok voor meer tijdelijke huurcontracten en opnieuw extra huurverhogingen is eerder deze maand door de Tweede Kamer aanvaard. Een ruime meerderheid van onder meer VVD, PvdA, CDA, D66, CU en SGP stemde voor. De nieuwe huurwet moet weliswaar nog door de Eerste Kamer, maar de kans is reëel dat ook de Senaat akkoord gaat daar de fracties die in de Tweede Kamer voor hebben gestemd ook binnen de Senaat een meerderheid hebben.

De wijzigingen behelzen onder meer een verruiming van tijdelijke contracten onder voorwaarden. Contracten tot twee jaar worden mogelijk. Ook tijdelijke huurcontracten voor vijf jaar in onzelfstandige woningen voor jongeren tot en met 27 jaar werden door de Kamer aanvaard.

Alle huurders moeten ook dit jaar weer rekening houden met extra huurverhogingen bovenop de inflatie. Deze huurverhogingen gaan ook na 2017 door met een extra 4 procent voor huurders (met uitzondering van gepensioneerden en grotere gezinnen) met een gezamenlijk jaarinkomen van boven 39.874 euro. Het bezwaar van de Raad van State tegen deze (inkomensgebonden) ‘gluurverhogingen’ is met nieuwe regelgeving ongedaan gemaakt.

  Tijdelijke verhuur

Met de opmars van tijdelijke contracten wordt de rechtspositie van huurders sterk ondermijnd. Het belangrijke rechtsbeginsel dat je als huurder hebt om net als de koper te kunnen blijven wonen in je huis zolang jij wilt, wordt hiermee aangetast. Door de tijdelijkheid van het contract is de woonsituatie onzeker. Dit heeft ingrijpende gevolgen voor de kwaliteit van het bestaan, voor de manier waarop de huurder zich tot de woning en de buurt verhoudt, alsmede voor de buurtgemeenschap die anders wordt met de toename van snel wisselende bewoners.

Hoe verschillend is dat met vaste huurcontracten. Deze huurders kunnen vanwege de zekerheid te mogen blijven wonen voor de langere termijn investeren in de kwaliteit van hun woning. Door de langere verblijfsduur raken zij meer vertrouwd en verbonden met de woning en de woonomgeving en leveren zo een betere bijdrage aan het sociale leven in de wijk.

Het gebruik van tijdelijke huurcontracten is niet nieuw. We kennen de regeling al jaren van grote sloop- en renovatieprojecten, waarbij een deel van de zittende huurders met vaste huurcontracten wordt uitgeplaatst om ruimte te maken voor tijdelijke huurders in het kader van de leegstandswet. Dit om ervoor te zorgen dat de panden niet gekraakt worden en met betaling van huur ook voor extra inkomsten wordt gezorgd.

Met nieuwe regelgeving van de aangenomen huurwet wordt deze situatie nu uitgebreid. Zo komt er een soort van jongerencontract voor vijf jaar (voor onzelfstandige woningen). Het idee achter zo’n contract is dat je na het afronden van je studie of eerste werkjaren doorstroomt naar een duurdere huur- of koopwoning. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat je na vijf jaar meer kunt betalen. Of je dat nu daadwerkelijk kan of niet, of je tevreden bent met je onzelfstandige woning en daar ook langer dan vijf jaar zou willen verblijven, telt allemaal niet.

Daarnaast krijgen verhuurders het recht huurders van zelfstandige woonruimte een tweejarig contract aan te bieden. De bedoeling van een dergelijk kortstondig contract is huiseigenaren te helpen bij de verkoop van woningen zodat die, in afwachting van nieuwe kopers, de maximale vraagprijs kunnen incasseren. Omdat het contract afloopt, houdt de eigenaar de mogelijkheid de woning leeg te verkopen. Ook hier wordt de tijdelijke huurder als een soort van kraakwacht gebruikt, in dit geval om ervoor te zorgen dat de verkoopprijs van de woning wordt ondersteund.

  Scheefwoon-ideologie

Naast verruimde mogelijkheden van tijdelijke verhuur is het beleid om door te gaan met extra huurverhogingen bovenop de jaarlijkse inflatiecorrectie. Dit geldt niet alleen voor huurders van woningen van woningcorporaties (die daarvan weer een deel als verhuurdersheffing bijdragen aan de staatsfinanciën), maar het is ook van toepassing voor huurders van het private vastgoedkapitaal, waarbij de pandjesbazen met minder dan tien huurwoningen zonder vereiste tegenprestatie dit cadeautje voor de volle honderd procent in eigen zak mogen steken.

De extra huurverhogingen zijn er voor huurders met lagere inkomens, maar nog meer voor huurders met modale of bovenmodale inkomens die deels met oude contracten een corporatiewoning bewonen. Het beleid is er op gericht deze middengroepen uit de sociale woningbouw te verdrijven om zo meer rendement uit de vrije sector te behalen en de vraag naar koopwoningen te doen versterken. Er wordt gesteld dat sociale huisvesting alleen voor lagere inkomens zou zijn, maar dat is ingebracht om er op te kunnen bezuinigen en is in strijd met de geschiedenis van sociaal woonbeleid.

Sociale woningbouw is namelijk ook in het leven geroepen voor het geschoolde beter verdienende middenkader. Alsof deze huurders vandaag de dag een misstap hebben begaan, worden ze daarbij geïntimideerd met de term ‘scheefwoners’. Er wordt gezegd dat mensen met lagere inkomens daarvan profiteren, met het argument dat sociale woningen dan voor hun beschikbaar komen. Dit gaat niet op zodra als gevolg van mutatie de huurprijs de lucht inschiet, de woning in de vrije sector belandt of wordt verkocht, hetzij om plaats te maken voor dure nieuwbouw.

Zo effectief is deze scheefwoon-ideologie gebleken met haar suggestie dat de sterkste schouders de zwaarste lasten moeten dragen. Feitelijk helpt ze de sociale huisvesting af te breken en een wig te drijven tussen verschillende groepen huurders. Het holt tevens de collectieve voorziening met huurders uit lagere en middeninkomens uit. Daarbij is de inconsistentie bij het scheefwoon-verhaal opvallend. Huurders met hogere inkomens en lage woonlasten wonen scheef. Huiseigenaren in dezelfde situatie wonen recht. Mooi staaltje van discriminerend woordgebruik.

  Macht voor de banken

De nieuwe wetsvoorstellen tot ondermijning van de huurbescherming en het stimuleren van eigen woningbezit is in wezen een voortzetting van de neoliberale huisvestingspolitiek die Nederland de laatste 25 jaar in haar greep heeft. Recentelijk dreigde deze koers te bezwijken onder het geweld van de kredietcrisis in 2008 en de enorme economische problemen die daar uit voortkwamen, en die ook de belangen van het vastgoedkapitaal en particuliere huiseigenaren danig hebben geraakt.

Aan het sprookje dat huizenprijzen altijd stijgen kwam door de economische crisis snel een einde. De huizen-zeepbel die was ontstaan door grootschalige speculatie, waarmee huizenbezitters enorme winsten konden maken in de jaren ’90 tot aan 2008, spatte uiteen. Hierdoor daalden de verkoopprijzen van de huizen sterk.

Tegen deze achtergrond wordt duidelijk waarom de huurdersrechten worden aangevallen; de problemen van de koopwoningmarkt zijn op het bordje van de huurders gedeponeerd. De huurders betalen in de vorm van extra huurverhogingen en afbraak van woonrechten om de val van de huizenmarkt te helpen stoppen. Nu de verkoopprijzen weer stijgen, zet dit proces zich door en zorgt er voor dat die prijsstijgingen nog sneller gaan.

Voormalig bankdirecteur Stef Blok (Wonen en Rijksdienst) kiest niet voor niets. Met meer dure huur- en koopwoningen is het kassa! voor zijn achterban. Meer flexcontracten, meer zeggenschap over het gebruik van de woningen, meer mogelijkheden om onwelgevallige huurders er uit te krijgen, meer inkomsten voor eigenaren, verkopers, vastgoedinvesteerders en banken die met nieuwe hypotheekleningen weer kunnen verdienen.

  Woningnood bestrijden

Maar het woningvraagstuk zal zo niet worden opgelost. Meer hypotheeklast en huur betekent namelijk ook meer betalingsverplichtingen en schuld. Want de woonlasten stijgen sneller dan de inkomensontwikkeling van huurders en woningzoekenden, alsook van een groot deel van de nieuwe kopers die met wederom stijgende huizenprijzen een forse hypotheekschuld aangaan. Daardoor ontstaat frictie, dezelfde situatie welke aanleiding gaf tot de kredietcrisis van 2008 die aanvankelijk als een betalingsprobleem van te hoge woonlasten begon en nieuwe woningnood veroorzaakte.

Die geschiedenis herhaalt zich nu. Tijd om de bakens te verzetten, om ons niet te laten intimideren maar te laten inspireren door de ontstaansgeschiedenis van sociale huisvesting. Toen de meest erbarmelijke woonomstandigheden door protest, actie en met bundeling van krachten effectief werden bestreden.

Huisvesting is een noodzaak en dient als zodanig als basisvoorziening voor een ieder zonder zorgen beschikbaar te zijn. In plaats van het te offeren aan kapitalistische belangen, dient behoud en uitbreiding van sociale huisvesting, met daarbij behorende rechtszekerheid voor de bewoners als een brede collectieve basisvoorziening, het uitgangspunt te zijn. Geen afbraak maar opbouw. Dat is de keuze, het roer moet om!

Bron: Dit artikel verscheen eerder op Ravage