Onlangs was er de aandeelhoudersvergadering van Vonovia, het grootste commerciële woningverhuurbedrijf in Duitsland. Aan de vooravond werd bekend gemaakt dat het omstreden bedrijf nu ook een voet aan de grond wil in Nederland. Woningsactivisten en georganiseerde huurders tekenen verzet aan.
(Een vertaling van een persbericht van het ‘Platform van Kritische Huuraandeelhouders’, vertaling globalinfo.nl foto actie vorig jaar bij Vonovia van recht auf wohnen)
Sinds enkele jaren is de DAX-beursgenoteerde vastgoedtrust Vonovia – een product van de verkoop van sociale woningen in Duitsland aan financiële beleggers – ook de grootste particuliere verhuurder in Oostenrijk en Zweden en heeft zij een aandeel in een Franse huisvestingsmaatschappij. Op 26 juni kondigde zij de eerste stap van haar uitbreiding naar Nederland aan. Huurdersactivisten en kritische waarnemers in Duitsland, Zweden en Nederland vrezen dat de groeiende macht van deze en andere transnationale commerciële verhuurders de stijging van de huurprijzen in heel Europa zal stimuleren. Zij eisen een herverdeling van de hoge huuropbrengsten van Vonovia door middel van een huurplafonds en huurverlagingen, klimaatvriendelijke woningvernieuwingen en een solidariteitsfonds voor steun aan sociale woningbouw.
Bij de gebouwen in de wijk Husby in Stockholm hangen overal gele vlaggen die een afschaffing van de huren eisen. Husby, een van de meest achtergestelde buurten in de Zweedse hoofdstad, wordt zwaar getroffen door Corona. “Hier in Husby ken ik veel mensen die hun inkomen hebben verloren, en die zich nu ernstig zorgen maken over de uitgaven die aan het eind van de maand komen”, zegt Ilhan Kellecioglu, een huurdersadviseur en onderzoeker uit de buurt. “Als mensen gedwongen worden om prioriteiten te stellen, komt de huur altijd op de eerste plaats. Voedsel, bijvoorbeeld, komt op de tweede plaats. Maar wat gebeurt er als er helemaal geen geld op je rekening komt? Wie de laatste tijd de kost kon verdienen als flexwerknemer of door ander onzeker werk, zit vandaag ineens zonder inkomen. We zien dat de huurschuld snel toeneemt.” Met de “Gelevlaggen” campagne eisen Kellecioglu en vele anderen drie huurvrije maanden voor de getroffenen van de pandemie en de stopzetting van alle uitzettingen. Maar wat kunnen ze verwachten van een van de belangrijkste verhuurders in het district, het op winst gerichte Vonovia, hier beter bekend als “Hembla”?
Gebouwd in de jaren negentienzeventig verkocht de gemeente in 1998 een deel van de sociale woningbouw aan particuliere eigenaren. De nieuwe eigenaars hebben niet veel gedaan om de woonblokken te herstellen. Toen nam het door Blackstone beheerde fonds het vijf jaar geleden over en verhoogde de huurprijzen bij nieuwe verhuringen. Huurverhogingen tijdens een contract zijn niet mogelijk vanwege de Zweedse regelgeving. Dus moeten verhuurders die meer willen binnenhalen, wachten tot de oude huurder vertrekt. Dan kunnen ze wat renovatie in het appartement doen en het verhuren tegen veel hogere prijzen – een mooie zakenkans voor strategische verhuurders zoals Vonovia.
In 2019 kocht Vonovia de Hembla-portefeuille van Blackstone. “Tot nu toe heeft Vonovia niets verbeterd. Net als Blackstone eerder, doen ze pas wat renovatie nadat een huurder het appartement heeft verlaten. En dan maken ze de huren 40 % hoger dan voorheen”, zegt Kellecioglu. “Tegelijkertijd blijven de service en het onderhoud slecht. Het lokale kantoor van de verhuurder is slechts vier uur per week geopend. Sommige mensen hebben gaten in hun keukenmuren, ruiten zijn kapot. Veel van de huurders zijn grote gezinnen en klagen over de gemeenschappelijke wasruimte. Verschillende machines zijn buiten werking en zijn nog niet gerepareerd”.
Uitbreiding van het Duitse model van gefinancialiseerde industrialisering van de woningmarkt
“Voor zover ik begrijp, doet VONOVIA in Husby precies hetzelfde als ze hier in onze stad en in de hele omgeving hebben gedaan”, zegt Knut Unger, een spreker en organisator van de lokale huurdersbond in Witten, Ruhrgebied, Duitsland. Al twee decennia lang observeert Unger de ontwikkeling van de “gefinancialiseerde huurextractie-machines”, zoals hij het noemt. “Door middel van belastingvrije aandelentransacties kochten private-equityfondsen na 2000 voormalige sociale woonwijken op. De meeste daarvan waren woningen van arbeiders bij de lokale staalindustrie. Ze transformeerden ze in activa van de wereldwijde financiële markt, waarbij ze de huuropbrengsten extraheerden en niets deden op het gebied van onderhoud of renovatie. Na het Duitse herstel van de financiële crisis brachten de fondsen hun woningcorporaties naar de beurs. Een snel concentratieproces volgde. Er werd nu kapitaal geïnvesteerd in zogenaamde ‘modernisering’, gestandaardiseerde woningisolatieprojecten die in Duitsland enorme huurverhogingen mogelijk maken. Na vele protesten en wijzigingen van de wettelijke regeling besloot Vonovia in 2018 de grote werkzaamheden aan de isolatie te stoppen en de methode te verleggen naar beperkte renovaties van afzonderlijke leegstaande appartementen voor nieuwe verhuringen. Net als in Husby eisen ze huurprijzen die deels 40% hoger zijn dan de gebruikelijke lokale huurprijs voor vergelijkbare appartementen. Hoewel het industriële Ruhrgebied geen hotspot is van de Duitse woningcrisis, slaagt VONOVIA er op deze manier in om de huurprijzen van voorheen betaalbare woningen steeds hoger te krijgen”.
Unger bezit enkele aandelen van Vonovia en kan daarom elk jaar op de aandeelhoudersvergaderingen het bestuur van Vonovia confronteren met vragen en tegenmoties. Dit jaar eist hij samen met andere “kritische aandeelhouders” dat het bedrijf geen dividend uitkeert, maar het geld gebruikt voor huurverlagingen, alleen renovatie doet voor klimaatmaatregelen en een solidariteitsfonds voor degenen die tijdens de Corona-crisis inkomensverlies hebben geleden. Ook eist hij dat het bestuur van Vonovia een stap terug doet vanwege een voortdurend ondoorzichtige calculatie van de rekeningen over lasten en huurverhogende moderniseringskosten. “Ze zijn niet tevreden met het verhogen van de huren, ze verdienen ook geld met het uitvaardigen van rekeningen voor energie, groenonderhoud en uitbestede bouwkosten, binnen hun complexe truststructuur. Het is als een monopolie; ze dicteren de prijzen voor alles wat met huisvesting te maken heeft. Ik vrees dat ze dit model en de implementatie ervan in een geautomatiseerd digitaal systeem nu naar andere landen willen exporteren”.
Voor Unger is de transnationale uitbreiding een noodzakelijk gevolg van de behoefte van de bedrijven aan snelle groei, en van de beperkingen ervan in Duitsland. “Ze kunnen de huren niet eeuwig veel sneller laten stijgen dan het inkomen. Een nieuwe huurdersbeweging heeft steeds meer radicale eisen gesteld en ontwikkelt nieuwe, waaronder de onteigening van grote particuliere verhuurders. Politici reageerden daarop en voerden strengere regels in, zoals de huurstop in Berlijn. Maar Vonovia wordt gedwongen te groeien en uit te breiden om de hebzucht van de kapitaalmarkten te bevredigen. Daarom willen ze hun financieel geoptimaliseerde industriële model graag opschalen en uitbreiden naar de voormalige sociale woningbouw in andere landen”.
In Nederland werd aangekondigd dat Vonovia plannen heeft om een minderheidsbelang (2,6%) in Vesteda te nemen. Vesteda is een van de grootste commerciële verhuurders in de verhuursector in Nederland, met 29.000 woningen en een winst van meer dan 1 miljard euro in 2018. Zij bezitten zowel sociale woningen als commercieel (‘vrije sector, ongereguleerd’) onroerend goed en staan erom bekend dat zij proberen de huurprijzen te verhogen en het onderhoud te verminderen.
Een diepe toegang tot de Nederlandse woningmarkt
(Knut Unger in maart 2020 voor de deur van Vonovia Finance Europe in Amsterdam, alwaar al gewaarschuwd wordt voor een intocht van het bedrijf in de Nederlandse woningmarkt, foto Boudewijn Ruckert)
Kees Stad is huisvestingsactivist in Amsterdam, lid van Bond Precaire Woonvormen en een van de oprichters van het platform Woonopstand, dat demonstraties en acties organiseerde voor de internationale actiedag van afgelopen maart, die onderbroken werd door de Corona-crises. Zijn commentaar:
“De samenwerking van Vonovia met Vesteda zal betekenen dat ze diep in de Nederlandse woningmarkt kunnen aanboren en op zoek gaan naar het vastgoed dat uit de sociale sector kan worden getild en zo verder vrij van huurregulering kan worden gemaakt. Voor het commerciële deel van de voorraad zal het zeker een efficiëntere huurextractie betekenen. Natuurlijk zijn zij niet de enigen die dit willen. Vorige week werd bekend gemaakt dat Blackstone ook de activiteiten intensiveert, zoals lokale durfkapitalisten al eerder hebben gedaan.
“Dit alles gebeurt in een tijd van klimaatcrisis en corona-crisis, waarin de huizenprijzen in Nederland de pan uit rijzen. Mensen worden gedwongen een steeds groter deel van het besteedbaar inkomen te besteden aan huisvestingskosten. Ze kunnen het zich niet veroorloven om nog meer uit te geven aan klimaatmaatregelen en aan dividenden. Precies het tegenovergestelde moet gebeuren: de huurprijzen moeten dalen, de huurders moeten de controle over hun woningen terugkrijgen. Wij zullen ons aansluiten bij de Duitse bewegingen die de socialisatie van grote commerciële vastgoedbedrijven zoals Vonovia eisen en eisen dat ze onteigend en gesocialiseerd worden. Dit zal de enige echte oplossing zijn voor de huisvestingscrisis”.
————-
Noot: op maandagavond is er een actie aan de vooravond van de aandeelhoudersvergadering gevoerd (die trouwens via internet verloopt, u kent het model ondertussen) zal er een gezamenlijke actie zijn van 18-19.30 uur (a virtual counter-event to the Annual General Meeting 2020 of Vonovia SE together with the German Tenants’ Association NRW, the Tenants’ Forum Ruhr and the umbrella organization of ethical shareholders. Among the speakers are representatives of tenant unions, tenant grassroot groups and researchers. The meeting will be hold in German and be streamed at YouTube) Zie Persbericht hier.
Op dinsdag 30 juni is er een gemeenschappelijke bijeenkomst georganiseerd met o.a ook huisvestingsactivisten uit Zweden en Nederland. Ook deze was op youtube te volgen:
