Bond Precaire Woonvormen

In Den Haag dreigt een jong stel volgende maand uit hun woning gezet te worden, omdat een grote investeringsmaatschappij (Orange Capital Partners) hun tijdelijke contract wil beëindigen. Ze moeten de woning, waar ze bijna 6 maanden naar gezocht hebben, na 12 maanden alweer verlaten. Zij probeerde namelijk aanspraak te maken op hun recht op huurprijsbescherming en de €300,- te hoge huur van hun sociale huurwoning die in de vrije sector werd verhuurd te verlagen bij de huurcommissie. Op woensdag 2 september organiseert de BPW een actie voor de deur van de vastgoedbelegger, om 16.00 aan de Minervalaan 63 in Amsterdam. Sluit je aan en steun de actie via Facebook. Na het afleveren van onze eisen aan OCP zullen we ook onze eisen aan de politiek overhandigen. Het overheidsbeleid is namelijk verantwoordelijk voor het faciliteren van woononzekerheid en uitbuiting door vastgoedinvesteerders.

(click here for English)

Voorgeschiedenis

Tijdens hun zoektocht waren Nick (24) en Stefany (23) genoodzaakt om 2 keer in 3 maanden tijd te verhuizen en een tijdelijke studentenkamer te delen, voordat ze in september 2019 eindelijk in hun huidige huurwoning konden trekken. Had het een paar dagen langer geduurd, dan hadden ze letterlijk op straat gestaan. Een jaar later worden de twee dus weer gedwongen te verhuizen en daarmee terug geslingerd in dezelfde onzekere situatie waarin ze een jaar geleden zo lang gezeten hebben.

In september 2019 tekenen ze een tijdelijk contract voor ‘2 jaar of minder’ met Vivada Properties I BV, onderdeel van het grotere Orange Capital Partners (OCP). Orange Capital Partners is een van de grootste vastgoedinvesteerders van Nederland met een woningvoorraad van ruim 3000 woningen met een totale waarde van 2 miljard euro . Het is duidelijk dat OCP zo min mogelijk te maken wil hebben met de huurders van de ruim 3000 woningen. Het beheer van de panden wordt uit handen gegeven aan MVGM Wonen, die al het vuile werk voor haar rekening neemt, alleen de huur wordt geïncasseerd door OCP. Zo is het ook een brief van MVGM die op 1 augustus 2020 bij Nick en Stefany door de bus valt, met daarin de ijzige mededeling dat het tijdelijke contract al na 1 jaar, per 30 september komt te vervallen. 

Waarom OCP het geoorloofd vind om het stel al na 1 jaar, te midden van een pandemie, weer op straat te zetten, wordt niet duidelijk uit de brief. Ook MVGM kan hier geen antwoord op geven, zij krijgen slechts maandelijks een lijst met contracten die moeten worden opgezegd van hun opdrachtgever. Ook OCP zelf voelt geen enkele verantwoordelijkheid om toe te lichten waarom ze ervoor kiezen kwetsbare huurders op straat te zetten.  

“Geïrriteerd stond een werknemer van OCP mij te woord. De reden voor contractopzegging was duidelijk bij haar bekend, maar kennelijk te schadelijk voor het imago om hardop uit te spreken. “We hebben de woning nodig voor andere doeleinden.” Wat deze doeleinden precies zijn wilde ze niet aan mij kwijt, ze wilde vooral zo snel mogelijk weer van mij af zijn. Op de vraag of OCP enige maatschappelijke verantwoordelijkheid voelt voor het beheren van 3000 woningen in tijden van een woningnood wilt ze haar vingers ook niet branden. Het ontbreken van een antwoord op beide vragen zegt wat mij betreft genoeg.”

Nick, flexhuurder

Nick en Stefany besloten in actie te komen en een verklaring omtrent de huisuitzetting af te dwingen bij OCP. Na aankondiging van een actie-campagne in samenwerking met BPW veranderd de toon bij OCP en komen ze opeens over de brug met een verklaring die lekt aan alle kanten. De woning, die zeer recent is gerenoveerd, zou nu ook verduurzaamd moeten worden, dit stond blijkbaar al voor aanvang van het tijdelijke huurcontract in het vooruitzicht. Waarom de huurders niet voor aanvang van hun huurcontract hiervan op de hoogte waren en waarom de verduurzamingen niet tegelijk met eerdere renovaties zijn uitgevoerd kan OCP niet verklaren. Bewijs of verantwoording dat de geplande verduurzaming überhaupt iets gaat opleveren in de woning kan evenmin worden aangeleverd. Daarbij zijn er genoeg mogelijkheden om verduurzamingen uit te voeren in bewoonde staat, maar meedenken aan een oplossing waarbij Nick en Stefany niet worden gedwongen te verhuizen is teveel gevraagd. In plaats daarvan wordt er ver weg een vervangende, te dure vrije sector woning aangeboden, mits er binnen zeer korte termijn wordt ingestemd met dit aanbod. 

Doorstroming

Onder andere de Wet Doorstroming Huurmarkt ligt ten grondslag aan deze jaarlijkse huisuitzettingen. Deze wet heeft het een stuk makkelijker gemaakt voor verhuurders om tijdelijke contracten aan te bieden en huurders zonder opgaaf van reden te kunnen uitzetten — die doen dit dus ook massaal. Vooral in de steden is er in de vrije sector vrijwel geen woning meer te vinden die niet tijdelijk wordt aangeboden. Aan het eind van de tijdelijke huurperiode moet het contract worden opgezegd of verandert automatisch in een contract voor onbepaalde tijd. De veilige weg voor investeerders is echter altijd, opzeggen. Van de 72.000 tijdelijke contracten die door investeerders en particulieren in 2018 aangeboden werden is slechts 1,6% verlengd (CBS, 2018) . Daarmee zitten verhuurders niet vast aan een huurder die opeens recht heeft op een heel aantal zaken, zoals een maximale huurprijs verhoging. Door tijdelijke contracten aan te bieden hebben investeerders de mogelijkheid om gemakkelijk huurders die hun huurprijs ter discussie stellen in te wisselen en de huurprijs blijvend omhoog te schroeven. Zo blijven de tijdelijke contracten inkomsten genereren voor investeerder, beheerder en makelaar en wordt de huurder steeds verder uitgekleed. Alles wijst erop dat Nick en Stefany het slachtoffer zijn van zo’n wisseltruc. De woningvoorraad gaat er niet op vooruit, de maatschappij heeft er geen belang bij, je geeft alleen een investeerder als OCP de kans om de situatie op de huizenmarkt nog verder uit te buiten en je houdt jonge, kwetsbare huurders in een vicieuze cirkel van woononzekerheid. 

Huisjesmelker

Oprichter van Orange Capital Partners, Victor van Bommel, zei in een interview met het Parool dat hij zich eraan stoort dat zijn bedrijf over één kam wordt geschoren met huisjesmelkers. Ze houden zich immers aan de regels, huurprijzen kunnen niet zomaar worden opgehoogd en daarbij genieten huurders in Nederland een goede huurbescherming. Het verhaal van Nick en Stefany laat echter een hele andere kant van Orange Capital Partners zien. De huurprijs van hun woning ligt waarschijnlijk ruim €300,- hoger dan wat is toegestaan, en van huurdersbescherming is bij tijdelijke contracten ook al geen sprake. 

“Vlak nadat we verhuisd waren kregen we een brief met daarin de opnieuw vastgestelde WOZ waarde van ons huis, €110.000,-. Ik vond dit een ontzettend laag bedrag voor een appartement waar wij bijna €900,- per maand voor betalen. De WOZ waarde speelt een belangrijke rol in het vaststellen van de maximale huurprijs, dus besloot ik een procedure te starten bij de huurcommissie om onze huur omlaag te krijgen. Uit de proefberekening bleek dat we meer dan €300,- te veel betalen per maand. Teveel huur vragen aan kwetsbare huurders die je zodra ze opkomen voor hun rechten inwisselt voor een andere huurder, waar je vervolgens nog meer huur aan kunt vragen. Dat klinkt wat mij betreft als huisjesmelken in de puurste zin van het woord.”

Nick, flexhuurder

Deze te hoge huurprijzen die Orange Capital Partners hanteert worden door een soort gedoogconstructie van de rijksoverheid mogelijk gemaakt. Voor sociale huurwoningen is er een maximale huurprijs, gebaseerd op een puntentelling. Wanneer je woning boven de liberalisatiegrens uitstijgt (€737 in 2020), komt de woning automatisch in de vrije sector, en mogen verhuurders volledig zelf beslissen over de hoogte van de huurprijs. Er is alleen niemand die verhuurders controleert en sanctioneert of ze geen geliberaliseerde prijzen vragen voor woningen die eigenlijk in het sociale segment thuishoren. 

De verantwoordelijkheid ligt hiervoor bij, jawel, enkel de huurder zelf, die bij een tijdelijke vrije sectorwoning overigens tot 6 maanden na afloop de tijd krijgt om een procedure op te starten bij de huurcommissie.  Bij de regels voor regulier huren (volgt u het nog) moet je binnen 6 maanden vanaf de ingang van het huurcontract starten met het aanvragen van zo’n procedure, anders kan je geen procedure meer opstarten en zal niemand ooit te weten komen of jouw verhuurder eigenlijk €300,- per maand teveel van jou heeft afgetroggeld. 

Begin je zo’n procedure dus op tijd voordat je jarenlang teveel betaald, dan ben je vrijwel zeker van het feit dat je verhuurder jou na een tijdelijk contract weer laat vertrekken. Want zelfs als een huurder een procedure bij de huurcommissie wint en zijn huur wordt verlaagd tot onder de liberalisatiegrens, dan mag jou verhuurder na het aflopen van je contract een nieuwe huurder in dezelfde woning parkeren en opnieuw een poging doen of hij wegkomt met een veel te hoge huurprijs. De nieuwe huurder is dan vervolgens opnieuw de enige die de verantwoordelijkheid draagt om deze huurprijs in twijfel te trekken. Alle signalen wijzen erop dat OCP gretig gebruik maakt van deze gedoogconstructie en daarom het stel zo snel mogelijk uit hun woning wegwerkt, om zo te voorkomen dat hun geliberaliseerde sociale huurwoning terug in het sociale segment komt te liggen en het stel voor een eerlijke huurprijs kan blijven wonen. 

Een combinatie van de Wet Doorstroming Huurmarkt en de ondeugdelijke handhaving van eerlijke huurprijzen creëren een paradijselijke situatie voor bedrijven en particulieren om zoveel mogelijk geld te verdienen aan het omkatten van sociale huurwoningen naar tijdelijke vrije sector woningen en het uitbuiten van huurders. Een situatie waar vastgoedinvesteerders als Orange Capital Partners maar wat graag gebruik van maken en door overheidsbeleid ook nog eens volledig in hun recht staan wanneer ze woningen voor honderden euro’s teveel verhuren en jaarlijks ongelimiteerd de huurprijs verhogen. Er is een klimaat ontstaan waar huurders aan alle kanten uitgebuit worden en gebruikt worden voor winstmaximalisatie en als je als huurder aanspraak maakt op huurprijsbescherming wordt je zo snel mogelijk uit je woning gewerkt. Van makelaar tot vastgoedinvesteerder, iedereen profiteert van de tijdelijke contracten, behalve de huurders zelf, die blijven achter in een systeem van alsmaar stijgende huren en een uitzichtloze woononzekerheid.

 

De Bond Precaire Woonvormen eist daarom ten eerste van Vivada Properties, Orange Capital Partners en MVGM:

1. Stop de huisuitzetting van Nick en Stefany: verduurzaam de woning samen met de bewoners.

2. Biedt woonzekerheid: geef huurders een regulier huurcontract.

3. Respecteer huurprijsbescherming: verlaag de te hoge huur naar onder het wettelijk maximum.

4. Neem maatschappelijke verantwoordelijkheid: behandel huurders met respect en sta hen open een eerlijk te woord. 

Op woensdag 2 september zullen we om 16.00u samen met huurders Nick en Stefany deze eisen overhandigen aan Vivada Properties/ Orange Capital Partners bij hun hoofdkantoor aan de Minervalaan 63 in Amsterdam. We kunnen hierbij alle steun gebruiken, dus sluit je aan! Meer info op Facebook.

Met het voorkomen van de huisuitzetting van Nick en Stefany is de bredere problematiek nog niet opgelost. De verantwoordelijkheid hiervoor ligt bij de overheid.

De Bond Precaire Woonvormen stelt daarom de volgende eisen aan de politiek:

1. Stop met het faciliteren van woononzekerheid en uitbuiting door de Wet Doorstroming Huurmarkt en maak reguliere huurcontracten weer de norm.

2. Voorkom dakloosheid door het inwisselen van de ene huurder voor de andere.

3. Maak het puntensysteem bindend en maak het een economisch delict wanneer verhuurders te veel huur vragen.

4. Huizen voor mensen, niet voor winst! Stop het verkopen en omzetten van sociale huurwoningen naar vrije sector woningen met tijdelijke huurcontracten door vastgoedbeleggers en marktpartijen.

Ook deze eisen zullen we op korte termijn met de verantwoordelijke wethouders en Kamerleden communiceren en een verklaring eisen hoe het mogelijk is dat in tijden van woningnood en economische crisis vastgoedinvesteerders de regie hebben over de woonsituatie van kwetsbare huurders. Huur jij ook van Vivada, OCP of een andere grote vastgoedinvesteerder? Deel dan je verhaal via denhaag@bondprecairewoonvormen.nl. Op de hoogte blijven van deze campagne? Volg dan de Facebook of Twitter pagina van BPW Den Haag of Bond Precaire Woonvormen. Samen voor woonzekerheid!

Facebook BPW Den Haag

Facebook Bond Precaire Woonvormen

Twitter BPW Den Haag

Twitter Bond Precaire Woonvormen

#stophuisuitzettingnickstef #woonzekerheid