Bond Precaire Woonvormen

maandag 13 april,
Aan de regering en Tweede Kamer,

Met de ‘spoedwet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten’ plaatst de regering de belangen van vastgoedbezitters boven het belang van de volksgezondheid en woonzekerheid van de bevolking in het algemeen. Als je een spoedwet maakt, in het belang van woonzekerheid en volksgezondheid, dan dient deze natuurlijk wel voor iedereen geldig en bruikbaar te zijn.

Juist in een woon- en coronacrisis hebben huurders behoefte aan woonzekerheid, die verhuurders zouden moeten bieden. Als je geen woning (meer) hebt kun je immers niet in quarantaine gaan. De onderhavige wet beschermt verhuurders die tijdelijk verhuren in het kader van de ‘wet doorstroming huurmarkt’, om geen regulier huurcontract te hoeven laten ontstaan of aan huurders aan te bieden. De wet biedt verhuurders dus een uitweg om huurders, iets later, te kunnen ontruimen zonder herhuisvesting. Dit is onacceptabel, onwenselijk en onvoldoende toereikend.

Uitsluiting precair wonenden

De omvangrijke groep bewoners-, woon- en contractvormen die in deze wet niet worden genoemd worden nu niet adequaat beschermd. Deze spoedwet en de eerder gemaakte intentieovereenkomst van de minister met 80% van de markt voorzien daar nu onvoldoende in.

Ondanks het beoogde doel van deze wet (niemand op straat in coronatijd) gaan huisuitzettingen en contractbeëindigingen op dit moment gewoon door. Dagelijks krijgen wij hiervan alarmerende meldingen. Huurders in voortdurende woonstress pikken deze onzekerheid gewoonweg niet langer. Samen met bewoners die — ondanks de onmogelijkheid om nu te verhuizen — met uitzetting worden bedreigd, eist Bond Precaire Woonvormen woonzekerheid en een menselijke oplossing voor iedereen die door de woon- en coronacrises worden geraakt.

Zie voor een overzicht van de meeste typen woonvormen en -contracten de grijskaart van woononzekerheid uiterst onderaan of lees het artikel “Mijn huur of wooncontract is opgezegd tijdens de coronacrisis. Wat kan ik doen?”

Adequate wetgeving die iedereen beschermt

De BPW bepleit dan ook een stop op huisuitzettingen en contractopzeggingen van alle huurders en bewoners — ongeacht woon- en contractvorm. Dit betreft dus zowel koop, sociale huur, geliberaliseerde huur als tijdelijke/flexibele huur en mensen die wonen zonder huurrecht. Wij vragen u een wet voor iedereen te maken en niet enkel voor de ongeveer 20.000 flexhuurcontracten die op basis van de wet doorstroming huurmarkt zijn opgesteld volgens de Monitor tijdelijke verhuur (2018). Met de wet in haar voorlopige vorm erkent u niet dat een groot deel van de bevolking inmiddels in precaire/onzekere situaties woont. We worden geconfronteerd met een onhoudbare wooncrisis, die een groeiende groep mensen tot wanhoop drijft. Het CBS rapporteerde in augustus 2019 dat het aantal Nederlandse dakloze jongeren in drie jaar tijd was verdrievoudigd tot ruim 12.000.

Wij hebben daarom de volgende vragen voor u:

1. Waarom is er niet een wettelijke maatregel die voor alle bewoners van Nederland geldt i.p.v. alleen in specifieke situaties voor tijdelijke huurders met een ‘wet doorstroming huurmarkt’-contract?
(huurcontracten van max. 2 jaar bij onzelfstandige woonruimte en max. 5 jaar voor onzelfstandige woonruimte)

2. Waarom zijn er zelfs voor deze specifiek tijdelijke contracten weer talrijke uitzonderingssituaties geformuleerd om mensen geen woonzekerheid te hoeven bieden?
(zie onderaan in deze brief specifiek commentaar op deze wet)

3. Waarom is de bescherming van de duizenden mensen die wonen met; een verkapt huurcontract (antikraak met vergoeding), leegstandwet-contract, bruikleencontract, campuscontract, huurcontract naar aard van korte duur, jongerencontract, mensen zonder huurcontract of gedoogconstructie, niet gewaarborgd in deze wet?   

4. Bent u voornemens om voor alle groepen in onderstaande grijskaart woonzekerheid te bieden? Zo ja, hoe? Zo nee, waarom niet? Graag ontvangen wij per wooncategorie antwoord en duidelijkheid.

5. Is minister Van Veldhoven (Milieu en Wonen) van mening dat deze wetgeving voldoende begrijpelijk is voor alle burgers om ook daadwerkelijk van hun recht gebruik te kunnen maken — of dien ik eigenlijk jurist te zijn om deze wet toe te kunnen toepassen?  

6. Waarom kiest de regering niet voor het beschermen via solide sociale zekerheid van al haar burgers in een noodsituatie, maar voor een route waarbij actieve participatie door huurders zelf in een noodsituatie is vereist om woonzekerheid te verkrijgen?
(Dit lijkt ons de omgekeerde wereld. Niet iedereen is immers jurist en op de hoogte van de laatste ‘’maatwerk”-wetgeving.)

7. Waarom wordt het beschermen van specifieke verhuurdersbelangen (door verhuurders te belonen met een omzeilingmogelijkheid voor het bieden van een regulier huurcontract) boven het bredere belang van sociale (woon)zekerheid als basisrecht voor iedereen geplaatst?

Onzes inziens wordt met deze wetgeving de stoelendans met schaarse woonruimte niet gestopt en wordt het virus door onnodige verhuisbeweging de kans geboden om zich verder te verspreiden.

Oproep BPW voor woon- en bestaanszekerheid

De BPW roept de regering en verhuurders dan ook op om alle bewoners woonzekerheid te bieden — zeker die met precaire contracten. Met de petitie “Stop huisuitzettingen. Woonzekerheid voor iedereen. Zeker tijdens de coronacrisis”, vragen we de regering vier dingen:

1. Stop alle huisuitzettingen

2. Bied huur/hypotheekpauze aan en verlaag de huren

3. Waardige huisvesting voor daklozen en asielzoekers

4. Inkomenszekerheid voor iedereen

Wet doorstroming huurmarkt afschaffen, niet uitbouwen

Wij staan, net als bij de invoering, nog steeds uiterst negatief tegenover de wet doorstroming huurmarkt aangezien deze wet nu al de woonzekerheid van vele Nederlanders bedreigt. Dat deze spoedwet er nu überhaupt moet komen, toont het falen hiervoor al ten dele aan. Met reguliere huurcontracten waren dit soort problemen er immers helemaal niet geweest. 

Wettelijk is het alleen mogelijk om een tijdelijke huurovereenkomst te verlengen tot een overeenkomst voor onbepaalde tijd. Met deze spoedwet wordt dit principe verlaten en krijgen verhuurders talrijke omzeilingmogelijkheden om hiervan af te wijken. Dat achtten wij risicoverhogend, onacceptabel en onwenselijk.

Graag brengen wij even in herinnering dat bij invoering van de ‘wet doorstroming huurmarkt’ stellig is beloofd dat “reguliere huurcontracten de norm blijven” en dat op een tijdelijk huurcontract een regulier contract zou volgen. 

Deze wet maakt het aan elkaar schakelen van flexcontracten en huisuitzettingen tijdens de coronacrisis mogelijk

Wij vragen daarom om een harde en expliciete toezegging over dat deze wet niet permanent wordt gemaakt. Misbruikt u de coronacrisis toch niet voor verdere flexibilisering van ons woonrecht. De BPW wil dat de ‘wet doorstroming huurmarkt’ wordt afgeschaft in plaats van uitgebouwd. Voorkom dat huurders om de zoveel tijd op de knietjes voor de verhuurder moeten om te solliciteren op hun eigen huurwoning. Op de arbeidsmarkt werken steeds meer mensen met een laagbetaalde flexbaan. Dat veroorzaakt grote bestaansonzekerheid, die diep in de levens van mensen doorwerkt. Laten we hier vooral lessen uit trekken: dit scenario willen we toch zeker niet herhalen, maar nu op woongebied?

Bied woonzekerheid voor iedereen — geen categorie B- en C-huurders

Hoewel elke onnodige verhuizing nu moet worden voorkomen, wordt er in deze spoedwet te weinig nadruk gelegd op de verantwoordelijkheid van verhuurders voor het vinden van herhuisvesting. Dit is overigens niet alleen bij huurcontracten in het kader van de ‘wet doorstroming huurmarkt’ het geval, maar bij alle vormen van onzeker en tijdelijk wonen (zie grijskaart onderaan).

Waarom wordt deze verantwoordelijkheid en dit risico alleen bij het individu neergelegd? is dit eigenlijk wel te verantwoorden bij een woningtekort van 300.000 woningen en een verdubbeling van de dakloosheid in de laatste 10 jaar? We moeten toch op z’n minst erkennen dat we hier gezamenlijk verantwoordelijk voor zijn?

Geen spoedeisend belang

Mocht er dus al een spoedeisend belang zijn om midden in de coronacrisis te ontruimen (wat wij betwisten), dan zal ook zeker door verhuurders een alternatief moeten worden geboden — hetgeen zij bij normale huurders in de regel ook verplicht zijn bij gedwongen vertrek. Wij zien geen enkele reden om huurders verschillend te behandelen en een categorie B- en C-huurders te creëren. Dit vergroot immers de al bestaande rechtsonzekerheid en ongelijkheid in onze samenleving.

Stop alle huisuitzettingen

Verhuurders dienen, ook nu, altijd eerst een rechtszaak te starten willen zij huurders ontruimen. Volgens rechtspraak.nl lijkt dit alleen in zogenaamde superspoedzaken te geschieden.

Zo stelt men (1)(2): “Huurzaken: tot 1 juni 2020 wordt in woonruimtezaken geen ontruiming uitgesproken (verstek- en uitgeprocedeerde zaken inbegrepen), uitgezonderd zaken waarin sprake is van feiten die de zaak tot superspoedeisend maken zoals criminele activiteiten en ernstige overlast”. 

Wij vragen u dan ook om te garanderen dat er in het geheel geen rechtszittingen voor huisuitzettingen zullen voorkomen — ongeacht woonvorm/huurder of geen huurder. 

En dus ook alle contractbeëindigingen

Er is momenteel nog steeds sprake van contractopzeggingen van verschillende typen “flex”bewoners. Dit geeft veel stress. Het aflopen van een flexcontract betekent feitelijk; gedwongen worden te verhuizen met de dreiging van een rechtszaak inclusief bijkomende (griffie)kosten, boetebedingen en advocaatkosten. Daar komen bij de deurwaarders en politie die je uit je huis komen zetten. Bij de categorie ‘B-huurders’ ook zonder herhuisvesting en verhuiskostenvergoeding.    

De facto komt contractopzegging dus neer op huisuitzetting

Daarnaast is er, ondanks intenties, nog steeds sprake van uitvoering van vonnissen die eerder zijn afgegeven. Wij verwachten van verhuurders te stoppen met contract-opzeggingen en de woonrechten van huurders te respecteren. Ook voor deurwaarders en politie doet het ons onverantwoord voorkomen om te midden van een pandemie woningen te ontruimen. Wij zien echter dat dit nog steeds gebeurt. De spoedwet spreekt hier niet over. De overheid dient dit gat nu wettelijk te dichten.

Conclusie: 

Willen we goede wetgeving tot stand brengen in een woon- en coronacrisis, dan is naast spoed ook zorgvuldigheid geboden;

Dat begint bij regeringsmaatregelen die de belangen van de bevolking, volksgezondheid en woonzekerheid van alle in Nederland wonende mensen waarborgen.

Wij vragen uw speciale aandacht voor de situatie die momenteel is ontstaan rondom de geplande ontruiming van tientallen antikraak-huurders in Moerwijk Oost te Den Haag.

Met vriendelijke groet,

Bond Precaire Woonvormen

Neemt u voor meer informatie contact op met Abel Heijkamp via 06-47686543 of contact(at)bondprecairewoonvormen.nl.

*

Bijlage

Hieronder hebben wij ons aanvullende commentaar en vragen bij de wet vermeld. Ter illustratie hebben wij ons commentaar per punt samengevat:

De verhuurder hoeft de huurovereenkomst niet tijdelijk te verlengen indien:

1. De verhuurder heeft de woning reeds verkocht en heeft zich verplicht de woning over te dragen.
Commentaar BPW: Verkopen met huurder erin kan prima. Koop breekt geen huur, echter door de wet doorstroming huurmarkt is dit niet meer het geval. Wij bepleitten dan ook afschaffing van deze wet en geen uitbreiding door middel van deze spoedwet, aangezien deze overduidelijk de rechtspositie van huurders verzwakt.

2. De verhuurder heeft de woning reeds opnieuw verhuurd en de ingangsdatum van de nieuwe huurovereenkomst is gelegen binnen de door de huurder verzochte termijn van tijdelijke verlenging.
Commentaar BPW: Inwisselen van huurders voor elkaar of een proeftijd was expliciet niet de bedoeling van de wet doorstroming huurmarkt; zie ook de memorie van toelichting bij introductie van de wet. Nu wordt opzegging mede mogelijk gemaakt. Hiermee wordt de deur opengezet naar misbruik door expliciet het inwisselen van huurders mogelijk te maken. Hierdoor ontstaat er onwenselijke competitie tussen huurders en kunnen zij ontruimd/opgezegd worden voor iemand die meer wil/kan betalen. Het is onwenselijk om huurders tijdens een woon- en coronacrisis inwisselbaar te maken.

3 . De verhuurder wil de woning zelf betrekken en heeft daarbij geen andere woonruimte meer.
Commentaar BPW: Opzeggen voor dringend eigen gebruik is ook een optie met een regulier huurcontract. Er is met de huurder een redelijke termijn tot na de coronacrisis overeen te komen. Ook hiervoor zal een wettelijk een herhuisvestingverplichting moeten worden verankerd in de huurwet om woonzekerheid te garanderen.

4. De verhuurder wil renoveren, waarbij die renovatie zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, en hij heeft zich contractueel verplicht om daarmee te beginnen.
Commentaar BPW: Niemand moet gedwongen worden om te verhuizen tijdens de coronacrisis. Mensen die in een woning wonen die gerenoveerd moet worden evenmin. Verhuizingen vormen een te groot risico voor de volksgezondheid (doordat ze onvermijdelijk mensen bij elkaar brengen en het virus zo de kans bieden om zich te verspreiden) en zouden daarom voorlopig moeten worden uitgesteld.

5. De verhuurder wil slopen en hij heeft zich contractueel verplicht om daarmee te beginnen.
Commentaar BPW: Als er een spoedwet tegen alle huisuitzettingen komt tijdens de coronacrisis, kan een verhuurder zich erop beroepen dat dit een “niet verwijtbare tekortkoming” is en dat de sloop kan worden uitgesteld.


Overige opmerkingen: 

  • Huurders die (vlak) voor 1 april werden opgezegd vanwege bijvoorbeeld, verkoop, sloop of renovatie kunnen ook nu geen kant uit. Betrek alle huurders bij de spoedwet.
  • Verlenging tijdelijk huurcontract bestaat niet: men zou recht op woonzekerheid moeten krijgen i.p.v. langere woononzekerheid. Verhuurders zouden hun plek als huisvester, zeker nu, moeten kennen. Maak geen misbruik van de situatie. Bied de mensen zekerheid, in plaats van douceurtjes aan vastgoedeigenaren uit te delen.
  • Neem alle woonvormen mee in 1 regeling; illegale onderverhuur, campuscontracten, jongerencontracten, kraak, anti-kraak, campingbewoning (zie grijskaart hieronder).
  • Wij eisen dat er een wet komt die huisuitzettingen verbiedt en bewoners woonzekerheid geeft. In de onderhavige spoedwet worden zoveel uitzonderingen gemaakt, dat er in de praktijk gewoon nog contractbeëindigen en huisuitzettingen plaats zullen vinden, wat volgens de motivatie achter deze wet niet het beoogde resultaat zou moeten zijn.
Bron: “Grijskaart van woononzekerheid” onderzoekswerkgroep BPW. https://bondprecairewoonvormen.nl/2020/03/mijn-huur-of-wooncontract-is-opgezegd-tijdens-de-coronacrisis-wat-kan-ik-doen/